Amikor Eric Wu másodéves közgazdász volt az arizonai egyetemen, nem használta felesleges készpénzét pizza vagy sör vásárlásához. 20 000 dollárt ösztöndíjpénzéből előlegként felhasznált egy campus melletti három hálószobás házban, és két szobát bérelt az osztálytársaknak. Wu ezt a jövedelmet gyorsan egy másik, majd egy másik ingatlanba süllyesztette. Mire végzett, körülbelül 25 ház tulajdonosa volt Tucsonban.
Ma a 36 éves Wu társalapítója és vezérigazgatója a San Francisco-i székhelyű Opendoor ingatlan-technológiai cégnek. Az 1,3 milliárd dolláros finanszírozással az induló vállalkozás agresszíven úttörő szerepet játszott az iBuying néven ismert iparban, a házak online vételében. A társaság 2014-es indulása óta 50 000 házat vásárolt és adott el 23 városban az Egyesült Államokban. Csak ebben az évben az Opendoor 5 milliárd dollár értékben vásárol házakat. Míg az iBuying jelenleg az USA-ban az évi 1,6 billió dolláros ingatlanügyletek kevesebb mint 1 százalékát teszi ki, ez a szám várhatóan emelkedni fog: az Opendoor versenytársai között ma már más technológiai startupok, valamint olyan ingatlanok állnak, mint Keller Williams és a Realogy's Coldwell Bankár.
Az Opendoor egyértelmű előrelépést mutat az ingatlanpiac internet-korszakra történő átalakításában. De a gyorsabb nagyobbá válásnak egyre nagyobb fájdalmai vannak. A lakásvásárlási folyamat egyes részeinek automatizálása biztonsági kérdéseket vetett fel az Opendoor könnyen hozzáférhető nyílt házaiban. Nem világos, hogy az indítás mikor fog profitot termelni - és mennyiben lesz szüksége a helyi ingatlanügynökök segítségére, akik a vállalatot megélhetésüket veszélyeztetőnek tekinthetik. És a vállalat továbbra is szembesül azzal a kérdéssel, hogy mi történik, ha a lakáspiac rosszabbra fordul.
milyen magas Candace Parker
Az Opendoor vezetése és a befektetők továbbra sem ijednek meg: azt mondják, olyan világra törekszenek, amelyben a házak adás-vételének súrlódását néhány gombnyomással pótolják. 'Sok-sok milliárd dolláros piaci lehetőséget keres' - mondja Glenn Solomon, a GGV Capital kockázati cég ügyvezető partnere, amely 2015-ben vezette az Opendoor 20 millió dolláros B sorozatát. 'Néhányukkal nem lesznek elégedettek. egyjegyű vagy akár alacsony-kétszámjegyű százalékos piaci részesedés. Meg akarják változtatni az ipar működését.
Az Opendoornak hosszú utat kell megtennie ahhoz, hogy elérje ezt a célt - és megvalósítsa legutóbbi, 3,8 milliárd dolláros értékelését. De ha Wu megvalósíthatja ambiciózus elképzelését, ez a szám alacsonynak tűnik. 'Senki - mondja - soha nem találta fel igazán ezt a kategóriát.'
Felszabadító lehetőség
Az Opendoor azt ígéri, hogy enyhíti a költözés számos súlyosbodását, például a bemutatók és a nyitott házak kellemetlenségeit, valamint azt az átlagosan 70 napot, amely egy lakás eladásához szükséges a tőzsdei bevezetéstől a zárásig. Néhány részletet ad meg otthonáról online. Az Opendoor generál egy ajánlati árat és megszervezi ellenőrzéseket, és elvégzi a szükséges javításokat, ha kiválasztja a költözési dátumot. Az Opendoor pénzt keres azzal, hogy magasabb áron értékesíti a házat, és az eladók által fizetett díjat követeli meg. 6 és 13 százalék között (az ingatlanügynöki díjak általában 6 százalékok).
Wu 2013-ban mentora, Khosla Ventures volt ügyvezető igazgatójának (és most az Opendoor igazgatósági tagjának) segítségével építette fel az Opendoor koncepciójának igazolását. Keith Rabois, és hamarosan megszerezte a 10 millió dolláros A-sorozatot. A befektetők között van Andreessen Horowitz, a Softbank, a GV, az Uber alapítója, Travis Kalanick, a Reddit társalapítója, Alexis Ohanian és az Y Combinator elnöke, Sam Altman. A vállalat a Phoenix piacon indult, és hamarosan másokra is kiterjedt. A startupnak 1300 alkalmazottja van, és további 3 milliárd dollár adósságfinanszírozással folytatják a házvásárlási kedvüket. Opendoor korábban azt mondta azt tervezi, hogy 2020-ig 50 városban lesz.
A Wu-hoz közeli emberek okosnak, energikusnak és az ingatlanok megszállottjának minősítik. Főiskola után 2007-ben társalapítót készített a RentAdvisor.com lakáskereső webhelyen, majd két évvel később a szomszédsági adatok elemzőjét, a Movity-t. végül Trulia eladta. 'A bolygón nincs sok ember, aki annyi szakértelemmel rendelkezne mind a startupok működésében, mind a lakóingatlan-piac működésében' - mondja Salamon.
Tavaly az Opendoor több mint 11 000 házat vásárolt, és több mint 7000-et értékesített - ez meghaladja a teljes mennyiség kétszeresét legközelebbi versenytársa, az Offerpad. Az Opendoor kevesebbet költ felújításokra, mint a versenytársak és Nagyobb hangsúlyt fektet a gyors értékesítésre - becsüli Mike DelPrete, a coloradói egyetem Leeds Business Schooljának lakóhelyi tudósa. 'Általában ez egy új festékréteg és ugyanaz a szőnyeg, amelyet minden házukba raknak -' Opendoor szőnyegnek 'hívják' - mondja DelPrete, aki az egyetem ingatlan-technológiai programját vezeti és nyomon követi az iBuyer-t. ipar. 'Modelljük az operatív hatékonyságról szól.'
Az Opendoor képes gyorsan átadni az otthonokat részben azért, mert ahogy a neve is sugallja, nyitott házai rendkívül hozzáférhetőek. A megüresedett listák feleslegessé teszik az ügynökök, az eladók és a potenciális vásárlók közötti koordináció szükségességét. A hagyományos, egyetlen kulcsot tartalmazó lockbox helyett, amelyhez egyszerre csak egy engedéllyel rendelkező ingatlanügynök férhet hozzá, az Opendoor ügyfelei okostelefonjaikkal jutnak be az otthonba.
'Úgy gondoljuk, hogy ha csak böngészni és házakat keresni szeretne' - mondja Wu, 'ezt a lehető legegyszerűbbé és igényesebbé kell tennünk.'
A bejutás kezdetben olyan egyszerű volt - sms-t küldeni egy számnak és megadni egy e-mail címet -, hogy problémákhoz vezetett. Egykori Opendoor menedzser azt mondja, hogy az első néhány évben a látogatók rendszeresen találtak embereket aludni az Opendoor otthonában. 'Az emberek csak azért táboroznának a házakban, mert ott senki sem volt' - mondja az alkalmazott. - Hetekig házakat foglalnának el. Nagy kérdés volt.
2017-ben a vállalat 6 és 21 óra közé korlátozta a nyitott ház ablakát, mozgásérzékelőket telepített annak érzékelésére, hogy valaki hosszabb ideig vagy munkaidőn túl tartózkodik-e, és szükség esetén biztonsági cégeket vett fel házibeszélgetésre. Most az Opendoor külső cégeket is használ, amelyek segítenek a felhasználók személyazonosságának érvényesítésében.
Az új intézkedések csak néhány rossz szereplőt gyomlálnak ki. Április 18-án Liliana Ornelas, a dallasi 14 éves ingatlanügynök egy női klienst elvitt egy három hálószobás otthonba, egy Mesquite külváros egyik csendes utcájába. Összefutottak egy férfival, akit a fő hálószobában lyukasztottak ki, és mit ornelázott mondja hisz repedés volt.
Míg a férfi elhagyta a házat, Ornelas és ügyfele nem sérült meg, az ügynök azt mondja megfogadta, hogy nem mutat több Opendoor otthont. Jelentette az esetet az Opendoornak (és a Texas Real Estate Commissionnek), de a cég soha nem követte nyomon.
Opendoor nem volt hajlandó kommentálni a kérdést epizód. Brad Bonney, az Opendoor biztonsági és otthoni tapasztalatokért felelős vezetője nyilatkozatában elmondta: „Amikor bejelentéseket kapunk engedély nélküli vagy gyanús tevékenységről otthonainkban, azonnal kapcsolatba lépünk ügyfeleinkkel, kivizsgáljuk és rendszeresen átadjuk az ügyeket a bűnüldöző szerveknek. Jelentősen fektetünk az otthonaink biztonságát szolgáló intézkedésekbe is, ideértve az otthoni felügyeleti rendszereket, a biztonsági járőröket és az ügyfelek ellenőrzését, mielőtt hozzáférést kapnának ingatlanjainkhoz. ”
Tempe, Mesa és Glendale főváros fővárosi városaiban a rendőrség legalább tíz, 2018-ig tartó eseményről rendelkezik nyilvánosságról az Opendoor házaknál, a helyi lakossági információs tisztviselők szerint. Az egyikben a tisztek kettőt letartóztattak egyének aki azt mondta, hogy azért léptek be a házba, hogy heroint injektáljanak és éjszakázzanak. Egy másikban a rendőrök letartóztattak egy guggolót, akinek kiemelkedő bűncselekményi határozata volt. Az eset beszámolója szerint elmagyarázta a tiszteknek hogy bejuthatott a házba, mert reggel 6-tól „nyitva” volt. minden nap.
Az ingatlan már veszélyes szakma, főleg a nők számára. Az ingatlanügynökök országos szövetségének 2018. évi biztonsági jelentése megállapította, hogy a női ingatlanügynökök 41 százaléka és a férfiak 20 százaléka olyan helyzetet tapasztalt a munkahelyén, amely féltette őket a biztonságuk miatt. Az ingatlanügynökök között egyértelmű eltérés volt Inc. beszélt erről a történetről: Kilenc férfi egyike félelmét fejezte ki az Opendoor nyitott ház funkciójától, míg öt nőből négy igen. Collette McDonald, az atlantai székhelyű ingatlanügynök elmondja, hogy fegyvert tart magával az összes Opendoor túrán. 'Ügyfelemmel és én összetartunk' - mondja. - Senki sem megy be egy szobába a másik nélkül.
Az Opendoor állítása szerint tulajdonságai nem veszélyesebbek, mint a hagyományos nyitott házak és magánházak bemutatói. 'A piac bármely otthonában előforduló dolgok az Opendoor otthonokban történhetnek és történhetnek' - mondja Bonney.
Idén tavasszal az Opendoor üzenetet adott az alkalmazásához, amelyben azt tanácsolta a potenciális vásárlóknak, hogy 'esetleg más látogatókba ütközhetnek', ha nemrég nyitottak otthont. Az ügyfelek azt kérték, hogy foglaljanak helyet a túrák idején, vagy zárják le a többieket, és Bonney szerint a vállalat hosszasan vitatta, hogy adnak-e ilyen szolgáltatásokat.
'Az Opendoor egyik értéke, hogy 6 és 9 óra között bármikor elmehet bármelyik Opendoor otthonba. megbeszélés nélkül - mondja Bonney. 'Ezért még mindig fontolgatjuk, hogyan lehetne beépíteni ezt a fajta ellentmondó visszajelzést.'
Szövetségesek keresése és megtartása az iparban
Az Opendoor vásárlók mintegy 90 százaléka ügynököket használ, amelyek száma megegyezik az ipar egészével. De az Opendoornak történő eladás egyszerűségének köszönhetően az eladók kevesebb mint 10 százaléka képviselteti magát.
Az interjúk során Wu gondosan megválasztotta a szavait, amikor megvitatta az Opendoor lehetőségét az ingatlanügynökök helyettesítésére. 'A Realtors a mai ingatlanügynökökkel' - mondta a februári Szilícium-völgyi Startup Grind globális konferencia színpadán -, hogy szerepük elmozdul a projektmenedzsmentről - főleg ökoszisztémánkban, ahol sok folyamatot automatizálunk - tanácsadáshoz. '
Johnny Mathis kapcsolatban van
Az Opendoor ösztönzi, hogy jó kapcsolatokat ápoljon az ingatlanforgalmazókkal. Az ügynökök képesek megmutatni bármilyen választott tulajdonságot. Azt is javasolhatják az Opendoor-t, mint vevőt az eladni vágyó ügyfeleknek.
Nem biztos, hogy meglepő, hogy a vállalat tesztelte egyes ingatlanok Phoenix-i ügynökökkel történő felsorolását. Az Opendoor most ügynök-beutaló programot is üzemeltet azoknak az ügyfeleknek, akiknek otthona kívül esik a paraméterein (leggyakrabban 100 000 és 500 000 dollár között mozog és 1960 után épült). Júliustól az Opendoor megkezdte ingatlanjainak tőzsdei bevezetését a Redfin brókeroldalon, és kifizette a társaságnak a teljes eladásokért járó jutalékokat.
Delprete ezeket a lépéseket annak jeleként látja, hogy az Opendoornak növelnie kell vásárlási mennyiségét és gyorsabban el kell adnia házait. A vállalat azt állítja, hogy jelenleg 30 000 tranzakció feletti ütemben halad 2019-ben - jelentős számban, de még mindig kevesebb, mint az ország teljes előrejelzett 0,6 százaléka évfolyam kötete. 'Amit az Opendoor rájött, az az, hogy nagyon nehéz megzavarni az ingatlan teret és különösen az ingatlanügynököket azáltal, hogy az ipar mindenki másával szemben dolgoznak' - mondja DelPrete. 'Az ügynökök segítik a fogyasztókat abban, hogy biztonságban érezzék magukat ház vásárlásakor és eladásakor.'
Az Opendoor a maga részéről ragaszkodik ahhoz, hogy ezek az új kezdeményezések ne jelentenek irányváltást. 'Mindig együtt dolgoztunk és szerettünk volna együtt dolgozni ügynökökkel' - mondja Tyler Hixson, a vállalat ingatlanipari stratégiájának vezetője. 'Ismétlődő ügyfelek, tehát igazán nagy szövetségesek.'
Eközben az ingatlantechnológiai (proptech) startupok, az Offerpad és a Knock, amelyek mindkettő 2015-ben indult, 1,6 milliárd dolláros adósságot és saját tőkét gyűjtöttek össze. A tőzsdén forgalmazott Zillow tavaly „elad most” opcióval bővítette weboldalát. A hagyományos ingatlancégek pedig egyre inkább elindítják saját iBuying programjaikat az ügyfelek számára, Keller Williams és Coldwell Banker egyaránt belépett az azonnali ajánlat piacára az elmúlt évben.
'Ezt keresik ma társadalmunkban az emberek - a kényelem' - mondja Frank Obringer, a Coldwell Banker lakóingatlan-ügynökségének elnöke Dallasban / Fort Worth-ban, amely a rendszer kísérleti piaca. 'Láttuk, hogy ez miért vonzó lehet a fogyasztó számára, és ezért rendelkeznünk kell egy termékkel a versenyben.'
Fogadás erős gazdaságra
Mindezen társaságok esetében az ingatlanok nagy mennyiségű zabálása nagyfokú kockázatot jelent. A 2007-ben megkezdetthez hasonló lakhatási összeomlások, bár ritkák, katasztrofálisak lennének minden olyan vállalkozás számára, amely hatalmas vagyonnal rendelkezik - mondja Andrew Caplin, a New York-i Egyetem gazdasági professzora. Abban az esetben, ha ez megtörténik, 'meghaltak' - mondja. - Csődbe mennek. Az Opendoornak előnye lehet - jegyzi meg a Caplin -, mivel számos piacra vonatkozó ingatlanadatai korai mutatókat kínálhatnak, ha ilyen visszaesés következik be.
Ennek érdekében az Opendoor átlagosan csak 90 napig birtokolja ingatlanjait - mondja Dod Fraser, az Opendoor alelnöke. 'Amíg fegyelmezetten kezeljük otthonaink eladását' - mondja -, az áringadozás, aminek ki vagyunk téve, kicsi.
Még akkor is, ha a vállalat képes megelőzni a potenciális visszaesést és a növekvő versenytársak listáját, az Opendoor képes arra, hogy megvalósítsa iparágát megváltoztató céljait azon nyugszik, hogy az iBuying rést képes-e új normálissá változtatni. A legtöbb embernek hosszú hónapok vannak arra, hogy megtervezze költözését, és maximalizálni szeretné a megtérülését - mondja Gilles Duranton, a Pennsylvaniai Egyetem Wharton Schooljának ingatlanügyi dékánszéke. 'Összességében azt hiszem, hogy az [Opendoor modellje' működni fog - mondja -, de a piac több mint 2 vagy 3 százalékát el akarják-e ragadni? Kétlem. És azt hiszem, ennél sokkal nagyobbat álmodnak.
Bár Wu minden bizonnyal nagyot álmodik, kevés időt hagy a tényleges pihenésre. - Nem alszik éjszaka. megjegyzi egy volt asszisztens, hozzátéve, hogy a vezérigazgató gyakran küld az alkalmazottaknak ötleteket tartalmazó e-maileket vagy Slack üzeneteket az éjszaka közepén.
Wu nem volt hajlandó elárulni, hogy a vállalat még nyereséges-e, mondván, hogy ez nem tartozik a társaság jelenlegi céljai közé. Végül az Opendoor-ot egyablakos ügyintézésnek képzeli el, ahol az ügyfelek nemcsak házakat vásárolhatnak vagy adhatnak el, hanem rendezni finanszírozás, jelzálogkölcsönök és jogcímátadások; biztosítás vásárlása; díszítse és személyre szabja új otthonát; és gondoskodjon a költöztetési szolgáltatásokról. 'Ha vertikálisan integrálni tudjuk a kategóriát, minden alkotóelemet felépítünk az alapoktól, automatizálunk sok lépést, és egyetlen kattintással elérhetjük a vételt, eladást vagy kereskedelmet' - mondja -, úgy gondoljuk, hogy mi építjük a legnagyobbat otthonok piacterén. Megszüntetjük az összes súrlódást. Ez 10, 20, 30 évet vehet igénybe.
Az évtizedek sok vállalkozó számára hosszú idősávot jelenthetnek, de Wu számára nem, aki tizenéves kora óta egyedül gondolkodik az ingatlanokon. 'Ha racionalizált élményt tudunk építeni az interneten, és a lehető legalacsonyabb költséggel tudjuk megvalósítani' - mondja -, határozottan hiszem, hogy megnyerjük a kategóriát.
