INGATLAN BÉRBEADÁSA

A lízing az ingatlan tulajdonosa és felhasználója közötti szerződés. Az üzleti bérleti szerződésekben a tulajdonos (bérbeadó) pénzügyi ellentételezést kap, cserébe pedig a bérlő (bérlő) jogot kap arra, hogy üzleti tevékenységét az ingatlanon folytassa. Az ingatlan bérleti megállapodásoknak sokféle típusa van, és sokféle szempontot kell mérlegelnie a vállalkozások tulajdonosainak, mielőtt ilyen szerződést kötnének. De a lízing nagyon népszerű a kisvállalkozások tulajdonosai körében: az ilyen megállapodások lehetővé teszik az új vagy pénzügyi nehézségekkel küzdő vállalkozások számára, hogy tőkéjüket más üzleti igényekre fordítsák. Sok kisvállalkozás valóban bérelt létesítményekben működik teljes fennállása alatt. Az ingatlan bérbeadása természetesen maga is kis üzleti tevékenység lehet.

A TULAJDON BÉRLÉS TÍPUSAI

Teljes szolgáltatású bérlet

Ezt a típusú bérletet elsősorban több bérlős irodaházakban alkalmazzák. Lényegében azok a bérlők, akik elfogadják az ilyen megállapodásokat, a bérleti díj mellett egyetlen átalányösszeget fizetnek a kiegészítő szolgáltatások széles köréért. A teljes körű szolgáltatást nyújtó bérleti feltételek szerint a bérbeadó feladata számos különböző szolgáltatás nyújtása bérlőinek, ideértve a biztonságot, a karbantartást, a gondnokságot és a különböző közüzemi szolgáltatásokat (víz, villany, légkondicionálás, hő).

Bruttó bérlet

A bruttó bérleti szerződés feltételei szerint a lízingbeadó bruttó bérleti díjat fizet a bérbeadónak (adott esetben forgalmi adót is). Az ingatlanköltségek, mint például az ingatlanadók, a biztosítás és a karbantartás a bérbeadó felelőssége; a bérlő felelős a közművekért. Előfordul, hogy a lízingszerződés olyan rendelkezéseket tartalmaz, amelyek előírják, hogy a bérlőnek fedeznie kell egy bizonyos meghatározott szintet meghaladó ingatlanköltségeket.

Ennek az alapbérleti megállapodásnak a változatai magukban foglalják a lakásbérletet és a lépésbérletet. A lakásbérlet a legalapvetőbb típusú megállapodás, és általában a legnépszerűbb a kisvállalkozások körében. Felszólítja a bérlőt, hogy egy meghatározott időtartamra átalánydíjat fizessen. A lépésbérlet viszont az alapbér-fizetés fokozatos fokozatos emelését szorgalmazza, figyelembe véve a tulajdonosok költségeinek várható növekedését olyan területeken, mint az adók, a biztosítási díjak és a karbantartás. A kapcsolódó bérleti szerződés, amelyet általában a megélhetési költség bérletének neveznek, az általános inflációs adatokon alapuló bérleti díjak emelését tartalmazza, nem pedig a konkrét költségek növekedését.

Nettó bérlet

A nettó bérleti szerződés a legkülönbözőbb a különböző bérleti szerződés típusok között. A nettó bérlet feltételei szerint a bérlő alapbérleti díjat fizet a bérbeadónak, plusz egy további összeget, amely fedezi a bérlőnek az ingatlanadóból fizetett részét. Az adók növekedése esetén a bérlő felelőssége fedezni ezeket a költségeket. Az egyes bérlők kötelezettségeit úgy határozzuk meg, hogy meghatározzuk, hogy a teljes létesítmény hány százalékát tölti be az egyes bérlők; így a létesítmény 20 százalékát elfoglaló bérlő fizeti a növekedés 20 százalékát.

Az alap nettó lízing változatai tartalmazzák a „kettős nettó” és a „hármas nettó” lízinget. Kettős nettó bérlet esetén a bérlő felelős a hozzáadott biztosítási díjak felvételéért, valamint az adóemelésért; hármas nettó lízing esetén a bérlők felelősek a biztosítási díjak fedezéséért, az adóemelésért, és az épület, a parkoló és a bérlő által használt egyéb területek karbantartásával és / vagy javításával kapcsolatos költségek. A hármas nettó bérlet nyilvánvaló okokból népszerű a bérbeadók körében; a kisvállalkozások tulajdonosainak tudomásul kell venniük, hogy az ilyen megállapodások néha kevésbé figyelmessé teszik a bérbeadókat az ezeken a területeken való fenntartásra, mint amilyenek lennének, ha maguknak kellene számlát fizetniük.

Százalékos bérlet

Ez a megállapodás arra kötelezi a bérlőket, hogy fizessenek alapbérleti díjat és / vagy a bérlő bruttó bevételének egy százalékát. Ezt a százalékot, amely egyes szerződésekben akár 10-12 százalékot is elérhet, éves, féléves vagy negyedéves alapon fizetik (egyes bevásárlóközpontok és bevásárlóközpontok azonban még gyakoribb fizetéseket követelnek). Ez a megállapodás az áhított kiskereskedelmi területeken ingatlannal rendelkező bérbeadók kedvence; a bérlők kevésbé kedvező hajlamúak, de a kereslet és kínálat törvényei gyakran lehetővé teszik a kívánatos ingatlan tulajdonosainak, hogy ragaszkodjanak hozzá. A kisvállalkozások tulajdonosainak teljes mértékben meg kell érteniük, hogy a szerződés mit határoz meg „bruttó bevételként”. 'Legyen konkrét a bruttó árbevétel meghatározásában' - írta Fred Steingold Jogi útmutató a kisvállalkozások indításához és működtetéséhez . „A vállalkozás típusától függően bizonyos tételeket le kell vonni a bruttó árbevételből, mielőtt meghatározzák a bérleti díj százalékát. Íme néhány lehetőség:

visszaküldött árut
a szállításért és a telepítésért fizetendő díjak
eladások automatákból
visszatérítendő betétek
katalógus vagy csomagküldő értékesítés
forgalmi adó

Röviden, győződjön meg arról, hogy a bérleti szerződés kizár minden olyan elemet, amely túlértékeli az eladásokat a bérelt helyről.

hány éves laurie Grenier

A bérbeadás előnyei és hátrányai

A kisvállalkozások adminisztrációja (SBA) arra kéri a kisvállalkozások tulajdonosait, hogy mérlegeljék az ingatlankölcsönzés vagy az ingatlanvásárlás mérlegelését. Ezek a szempontok a következők:

Működési követelmények - ha a vállalkozás működési követelményei várhatóan jelentősen megváltoznak az elkövetkező néhány évben, valószínűleg a lízing lenne előnyösebb, mivel ez lehetővé teszi a vállalkozások számára, hogy könnyebben mozogjanak.
Tőkekínálat és tőkeszükséglet - a lízing a kisvállalkozások tőkéjének nagyobb százalékát szabadítja fel egyéb működési igényekhez (reklám, gyártás, felszerelés, bérszámfejtés stb.). Ha a vállalkozásnak nincs sok extra készpénze (és kevés a kisvállalkozás), akkor a lízing lehet az ésszerűbb választás. Valószínűleg ez a legnagyobb oka annak, hogy a kisvállalkozások bérelnek.
Finanszírozás és fizetési rugalmasság - Általában könnyebb biztosítani a finanszírozást a bérbeadás helyett az ingatlanvásárláshoz. Ezenkívül a lízingek hosszabb időszakokra oszthatók el, mint a kölcsönök, és strukturálhatók a cash flow változások ellensúlyozására (ez utóbbi fontos tényező lehet a szezonális vállalkozások számára).
Viszonteladási érték - Valószínűleg nő az ingatlan értéke? Ha igen, mennyit? Sok kisvállalkozó a vásárlás helyett a lízing mellett dönt - még akkor is, ha jelentős adósságot kell felhalmoznia -, ha úgy dönt, hogy az eszköz érdemes hosszú távú befektetés.
Berendezések - Számos bérleti szerződés tartalmaz olyan kikötéseket, amelyek nagyobb rugalmasságot biztosítanak a bérlők számára a berendezések korszerűsítése és / vagy karbantartása terén.
Adók - Az ingatlantulajdonosok olyan adókedvezményeket élveznek, mint amortizáció és befektetési adókedvezmények, amelyek nem állnak nyitva a bérlők számára.

EGYÉB BÉRLETI FELTÉTELEK

Ezen túlmenően a bérleti szerződésnek vannak más elemei is, amelyek nagyban befolyásolhatják a szerződés általános elfogadhatóságát. A bérleti szerződések részletei rendkívül változatosak lehetnek. - Elméletileg - jegyezte meg Steingold - a bérlet minden feltétele tárgyalható. Az, hogy meddig tud tárgyalni, az a gazdasági körülményektől függ. Ha a kívánt ingatlanok közel vannak a teljes kihasználtsághoz városában, a bérbeadók nem hajlandók tárgyalni Önnel az árról vagy más fontosabb bérleti feltételekről. Másrészt az ország számos részén, ahol a kereskedelmi helyeket túlépítették, a bérbeadók szívesen alkudoznak kisvállalkozásokkal az üres egységek feltöltésére.

Bérleti fejlesztések

A bérleti szerződések általában kiterjednek az ingatlan bármilyen átalakítására, és meghatározzák, hogy ki fizeti azt. A legtöbb ilyen munka a „bérleti fejlesztések” kategóriájába tartozik: szőnyegpadló, szigetelés, vízvezeték és elektromos vezetékek, világítás, ablakok, mennyezeti csempék, esőztető és biztonsági rendszerek, valamint fűtési és légkondicionáló rendszerek. A bérleti szerződésnek meg kell határoznia az egyes fejlesztéseket és időpontokat - ideális esetben a beköltözés előtt. A bérbeadó hajlandóbb ilyen fejlesztésekre, ha a bérleti idő hosszú és / vagy a lefoglalt hely jelentős, és a fejlesztések általános jellegűek. Azonban, amint Steingold megjegyezte, „ha Önnek [a kisvállalkozás tulajdonosának] speciális igényei vannak - például egy fotólabort vagy egy táncstúdiót vezet -, és sötét szobája vagy parkettája korlátozott értékkel bírna a legtöbb jövőbeni bérlő számára, ne várja, hogy a bérbeadó készségesen beszedje a fejlesztések költségeit. A bérbeadó akár fel is akar fizetni valamit, hogy fedezhesse a hely átalakításának költségeit távozása után. Egyes bérleti szerződések lehetővé teszik a bérlők számára, hogy maguk is javítsanak, feltéve, hogy betartanak bizonyos irányelveket és korlátozásokat.

chip foose nettó értéke 2016

A bérlet időtartama

A bérlők és a bérbeadók közötti tárgyalások gyakran elakadnak a bérleti idő kérdésében, hacsak a kisvállalkozás tulajdonosának nincs tiszta képe a jövőről. A bérbeadók általában hosszú, a rövid bérleti jogot igényelnek megújítási joggal. Általában a kisvállalkozások tulajdonosai közepes hosszúságú bérleti szerződéseket próbálnak biztosítani. Az egy évnél rövidebb bérbeadások kiszolgáltatottabbá tehetik őket, mint szeretnék, de a többéves feltételek veszélyesek is lehetnek, különösen, ha az üzlet új és nem bizonyított. Gyakori kompromisszum az, hogy az opciós záradékot bele kell foglalni a szerződésbe, hogy a lízingbevevő az eredeti lízingidőszak végén kívánság szerint maradhasson.

Kizárólagosság

Sok kisvállalkozó ésszerűen ragaszkodik ahhoz, hogy az általuk aláírt bérleti szerződések tartalmazzák az úgynevezett „kizárólagossági záradékot”. Ez a kikötés kizárólagos jogot biztosít a bérlőnek arra, hogy termékét vagy szolgáltatását az ingatlanon értékesítse, és kötelezi a bérbeadót, hogy akadályozza meg a többi bérlő általi ilyen értékesítést.

Biztosítás

A bérbeadók gyakran kérik a bérlőktől a biztosítás biztosítását abban az esetben, ha 1) a bérlő kárt okoz a bérelt ingatlanban, vagy 2) az ügyfelek vagy mások sérülést szenvednek a helyszínen. Ilyen kikötések hiányozhatnak, ha a bérelt terület szigorúan irodai használatra szolgál. Ha a bérlőnek biztosítást igényel, a bérbeadó gyakran meghatározza az összeget.

A helyiségek használata

A bevásárlóközpontok / szalagházak bérbeadói általában a nyelvet írják be a bérleti szerződésbe, amely részleteket tartalmaz a bérelt helyiségek engedélyezett felhasználásáról. Az ilyen kikötések gyakran más bérlők vállalkozásainak védelmét szolgálják. Például egy sztriptíz bevásárlóközpont kávézójának tulajdonosa meglehetősen boldogtalan lehet, ha szomszédja, aki korábban egy csendes sport-emléküzletet vezetett, úgy dönt, hogy sebességet vált, és elindít egy tetoválószalont.

Ezenkívül a lízingszerződések kikötéseket és szabályozásokat tartalmaznak számos más kérdésben, amelyek mind a lízingbeadókat, mind a lízingbevevőket érdeklik. Ezek tartalmazzák:

Feliratok (szabályozza a bérlői reklámtáblák méretét, stílusát és fényerejét)
A különféle övezeti törvények, engedélyek és a helyhasználat korlátozásainak betartása
Más helyi, állami és szövetségi törvények betartása
A bérlet albérletbe adása vagy átruházása
A bérelt terület meghatározása
Óvadék
A bérbeadónak joga van bérelt területre lépni
Áthelyezés (ahol a bérbeadó áthelyezi a bérlőt egy másik helyre a szomszédos bérlő átalakítása vagy bővítése miatt)
Alapértelmezett rendelkezések
Működési idő
Természetes okokból okozott kár vagy megsemmisítés
Javítás
Kártalanítási rendelkezések
Elhagyás (a bérlő által, teljes elhagyás, csökkentett üzemidő stb. Révén)
Elítélés (olyan esetek, amikor az ingatlan egészét vagy egy részét a város, a megye, az állam vagy a szövetségi kormány más célra veszi át, például közút, útjog vagy közműszolgáltatás)
Felmentési záradékok (katasztrofális fejlemények - tornádók, zavargások, háborúk, áradások, aszályok stb. Esetén)
Nyugalmi záradékok (lehetővé teszik a vállalkozás tulajdonosának, hogy megszüntesse a bérleti szerződést, ha egy horgonybolt bezár vagy elmozdul)
Visszafoglalási záradékok (más néven törlési záradék, ez lehetővé teszi a bérbeadók számára, hogy szerződésszegés miatt kilakoltassák a bérlőket, ha a bérlő nem tudja teljesíteni a bérleti díj minimális követelményeit)

MEGLÉVŐ ÉS TERVEZETT ÉPÜLETEK KIVÁLASZTÁSA

A legtöbb induló vállalkozás már meglévő létesítményekbe költözik. Sok kisvállalkozó, akinek erre módja van, új létesítményeket választ a funkciók vagy a presztízs számára, és bérleti szerződést köt, amíg a létesítmény még csak a tervezési szakaszban van. A hozzáértő kisvállalkozás tulajdonosa mérlegelni fogja mindkét döntés lehetséges előnyeit és hátrányait, mielőtt dönt. „A meglévő épület bérbeadása a Bérlőnek ¦ több [ismerettel rendelkezik a helyről] abban az időben, amikor új helyet foglal el, mint bármely más lehetőség” - mondta Wadman Daly A munkahely áthelyezése . „Sokkal inkább, mint bármely más körülmények között, a [bérlő] abban a helyzetben van, hogy alaposan megvizsgálja mind a létesítményt, mind a javasolt bérleti feltételeket számos versengő helyszínen. A meglévő épület bérletének jellege azonban a bérlő vagy a létesítmény lehetséges változóinak minimális kontrollját jelenti. A bérleti díjak, a karbantartási és eszkalációs költségek, a közüzemi szolgáltatások és az épület jellemzői fixek vagy viszonylag nem alkuvók. A bérbeadók eltérőek lehetnek csökkentésükben és a készre szabott kikötésekben, azonban alapvető árstruktúrájuk, hasonlóan az épülethez és a mechanikai rendszerekhez, változatlan marad. Természetesen ennek a lehetőségnek nincsenek befektetői vonzatai. ”

De Daly figyelmeztet arra, hogy a tervezett épület bérbeadása vonzó tulajdonságainak és bizonytalanságainak saját keverékét tartalmazza: „Az épület jellemzői [egy tervezett épületben] újak, naprakészek lesznek, és bizonyos minimális mértékben képesek lesznek a bérlőhöz igazodni. szükség. Ha a bérlete elég fontos a fejlesztő számára, akkor némi figyelmet kaphat, amikor különleges azonosítási, parkolási, biztonsági kéréseket, elsődleges helyet az épületben stb. Mindazonáltal a kisvállalkozások tulajdonosainak körültekintően kell eljárniuk az ilyen bérleti szerződésekhez, mivel az épület végső megjelenése és hasznossága - valamint költségei - láthatatlanok és teszteletlenek maradnak, amikor az épület tervezési szakaszában van. 'A javasolt bérleti díjakat hasonló, hasonló előnyökkel járó projektek fényében kell megvizsgálni' - írta Daly. 'A kevésbé nyilvánvaló jellemzők, például a parkolás, a légkezelő rendszerek, a biztonság, a karbantartás stb. Leírásának világosnak és teljesnek kell lennie. Gondosan ellenőrizni kell az ajánlatot tevő fejlesztő eredményeit. Van-e a minőségi építkezés története a kért bérleti díj mellett, vagy a gyors újbóli értékesítés érdekében? Van-e jó karbantartás vagy jóindulatú elhanyagolás hírneve? A bérlet méretétől vagy a javasolt bérlet időtartamától függetlenül ezeket és a kapcsolódó kérdéseket meg kell vizsgálni. ”

AZ INGATLAN BÉRLÉSE VÁLLALKOZÁSként

Ingatlan vásárlása, birtoklása és bérbeadása szintén általános kisvállalkozási gyakorlat. Szerényen kezdődhet, amikor egy párnak nehézségei vannak egy lakóhely eladásával, és inkább bérbe adja. Ezután a megszerzett tapasztalatokkal bővítik a tevékenységi vállalkozást más ingatlanok megvásárlásával, helyreállításával és bérbeadásával. A kisvállalkozás-tulajdonos, aki jelenleg bérbeadó, azokat az elveket fogja követni, amelyek a bérbeadót részesítik előnyben, már fentebb említettük. A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása olykor az ilyen vállalkozások kezdete, néha betetőzése. Míg a lízing alapjainak többsége megalapozott és hagyományos, az ilyen ingatlanok marketingje még mindig lehetséges. Példáról számolt be Brandice Armstrong, a Journal Record (Oklahoma Város). Armstrong arról ír, hogy egy oklahoma városi ház sikeresen bérelt házat és kereskedelmi lízinget adott egy kereskedelmi épület bérbeadásában. A tulajdonosok felvetették azt az ötletet, hogy 'nyílt házat' rendezzenek, amely gyakorlatilag ismeretlen a kereskedelmi területen. Frissítőket és ajtónyereményeket kínáltak. Azonnal 14 értelmes vezetést szereztek.